Cómo encontrar una buena hipoteca (3/3)

Gastos de apertura

Hablando de hipotecas para nuevas construcciones, el banco con el cual ha hecho la inversión la promotora, el que le ha dado el dinero al promotor para construir las viviendas, oferta una hipoteca para el comprador, que normalmente no suele ser demasiado apetecible. Ataduras "de por vida", en forma de planes de pensión, tarjetas de crédito con comisiones y consumo mínimo, y otras condiciones que son más castigos por no obedecer alguna de las anteriores imposiciones. El banco quiere ganar dinero con todas esas condiciones, y a nosotros lo que nos interesa es que nos cobren la cuota mes a mes, y a ser posible, lo mínimo.

Pues bien, tenemos dos opciones, quedarnos con la hipoteca que nos ofrece la promotora, o buscarnos otra entidad que nos mejore esas condiciones. Al no tener todavía una hipoteca abierta, es muy difícil que nos den una mucho mejor, así que lo más cómodo es quedarnos con la del promotor. Lo digo porque, el gasto de quedarnos con la del promotor puede ser de unos 4.300 euros, por ejemplo, mientras que hacerla con otra entidad, supone la cancelación de la hipoteca con el promotor, que querrán que paguemos nosotros aunque no nos corresponde, más la apertura de la nueva hipoteca, con lo que el coste puede llegar fácilmente a los 7.000 euros.

Para tener claro lo que se hace, primero tenemos que encontrar todas las posibles ofertas que mejoren las condiciones que ya tenemos, y hacer los cálculos, con el interés total, al final de la hipoteca. Es una forma de ver si el dinero que vamos a dejar en gastos de papeleo, conviene a largo plazo. Por ejemplo, en una hipoteca a 30 años, de 160.000 euros, a un interés de Euribor+0.7%, los intereses totales ascienden aprox. a 152.736 euros, que es prácticamente el precio de la vivienda, sólo en intereses. Si encontramos una hipoteca que nos dé un interés del Euribor+0.5%, resulta que pagamos en intereses unos 145.598 euros, con lo que ya no habríamos ahorrado 7.138 euros. Los seguros de vida y/o planes de pensiones también suponen una buena diferencia al final de la hipoteca, así que si la hipoteca que vamos a contratar, no los requiere, mucho mejor.

Quedarnos con la hipoteca de la promotora, normalmente es una locura a largo plazo, pero si no tenemos dinero ahorrado de sobra, mejor seguir con la del promotor y esperar a que nos salga otra cosa mejor, con la que el ahorro nos cubra todos los gastos del cambio. Además, como ventaja, el tener una hipoteca ya, nos abre muchas puertas para cambiarla, sin embargo, desde cero, es más difícil encontrar una buena oferta.

Los cálculos de gastos en intereses totales, aunque parecen castillos en el aire, sirven como guía porque ocurre que el Euribor normalmente sube y la cantidad de ahorro crece entre los dos ejemplos de hipoteca. Los seguros de vida tampoco bajan su cuota normalmente, así que más de lo mismo.


Amortización parcial

En una hipoteca, el precio de la vivienda lo tienes que pagar, sí o sí, pero los intereses se pueden acortar significativamente si reducimos el tiempo de la hipoteca, por ejemplo, de 30 años a 25, o reducimos el capital pendiente de pagar. Estamos hablando de ahorrarse mucho dinero, no de dar facilidades de pago.

Si todavía no se ve claro, cuando alguien os diga "No sirve de nada hacer cancelaciones parciales, si de todas formas vas a tener que pagar lo mismo al final". Eso es falso. Si pides una hipoteca de 30 millones, vas a pagar 60 millones. Con las cancelaciones parciales, se trata de reducir esos 60 millones, para intentar acercarnos a los 30 que queremos pagar por nuestra vivienda, o sea, restar intereses.

Durante los primeros años de hipoteca, en el sistema francés (el normal para hipotecas de interés variable), se paga al año un 66% de intereses y un 33% de capital, después va decreciendo gradualmente, de forma que a la mitad de la hipoteca se paga 50% y 50%, y al final de la misma, en los últimos pagos, practicamente el 100% de la cuota es capital amortizado.

De esa forma el banco se asegura que hayas pagado casi todo el interés, antes de terminar de pagar la vivienda, con lo que puede invertir ese dinero, o asegurarse de que no pierde tanto, si tú no puedes pagar.

Las amortizaciones parciales, restan capital pendiente de pagar, que automáticamente hace que se recalcule el interés total, con el nuevo capital, y eso repercute en el porcentaje de capital e intereses aportados en cada cuota.
Interesa hacer amortizaciones de capital en los primeros años, todo lo que sea posible, porque es cuando más ahorro aporta, sin embargo es una práctica que no se debe abandonar, hasta pasado más de la mitad del tiempo de la hipoteca.

Cada vez que se haga la cancelación parcial, te darán opciones para quitar ese hueco que dejan los intereses que te has ahorrado. La opción más deseable, aunque tienen que ser equivalentes, es la de reducir tiempo, manteniendo la cantidad de la cuota, a no ser que te venga muy grande la cuota, entonces es mejor reducir el montante de las cuotas, pero ojo, aquí puede haber gato encerrado. Abaratar la cuota después de la cancelación parcial, tiene que significar que se reducen los intereses aportados, no el capital aportado.

Espero que sirva de algo mi experiencia.